法拍房，教您如何从小白到高手！

房价普遍高企，通过司法拍卖淘房不再是一件新鲜事，但是“捡漏有风险，下手需谨慎”，这

一块常常是专业人士才会触碰的领域，对普通购房者来说该从何下手？

今天，就从以下五方面，教您如何从小白到高手！

1.何为“法拍房”

2.拍房流程和买入后的手续

3.拍卖雷区及如何扫雷教您如何从小白到高手！

4.网络拍卖常见疑问解答

5.实例解析

一、何为“法拍房”

简单来说，法拍房是指被法院强制变现的房产。即债务人无力偿债，被债权人经由司法程序向

法院申请强制执行，将债务人名下的房产拍卖，用拍卖所得款项来偿债。

法拍房为何如此受追捧？因为它价格真的很低，甚至很多所处的地段都不错。让没接触过法拍

房的人望而却步的原因不在于房子本身存在什么问题，而在于买这种房实在太折腾了，手续

多、避坑难、风险大。

二、拍房流程&入手手续

但再怎么麻烦也阻挡不了低价的诱惑，其实只要了解了其中的门道，法拍房并不是个麻烦。

拍卖流程

▲公示：法院在淘宝网上放出法拍房相关信息，包括地址、权属、居住情况等。

注意：竞买人必须认真阅读“竞买公告”和“竞买须知”。

▲看样：提前申请，并在约定时间由工作人员统一带领前往拍卖房源看样。

注意：一般公告中会提示看样申请时间和联系方式。

▲报名：缴纳保证金，通常为拍卖底价的10-20%，交了钱的人才能参与竞拍。

注意：拍卖结束之前都可以提交保证金，但避免错过，尽量还是提前1-2天为宜。

▲竞拍：开拍后24小时，报名者在淘宝公开竞拍，价高者得拿下房源。

注意：一般有5分钟的延时周期，即拍卖10点结束，但有人9:56出价，则拍卖延长至10：01分

结束，5分钟内的每次出价都会触发延时，直至无人出价为止。

▲交钱：拍下后保证金转为房款，余款在规定时间内付清。

注意：一般余款结清时间为10个工作日，拍卖结束当天开始计算，特殊情况按要求时间结清，

竞买人可全款购买也可贷款。若悔拍将没收保证金，情节严重将受刑责。

▲解封：从淘宝拿到法院联系方式，获得拍卖成交确认书相关文件，解封房产。

▲解押：跑房管局、档案局等部门，解押房产，出具房源是否满五唯一等证明。

▲过户：完成过户手续，缴纳各种税费等，正式拿到房产证后收房。

注意：竞买人承担过户涉及的一切费用和标的物涉及的其他欠费等。

入手手续

竞买人成功竞得标的，可能需办理贷款手续，正式贷款流程如下：

提交贷款预审批材料申请 → 银行调查预审批 → 签订拍卖成交确认书 → 缴纳首付款 → 银行

审批 → 签订贷款合同 → 落实贷款担保条件 → 银行发放贷款 → 办理房产过户 → 借款人按月还款

竞买人贷款需提供资料：

身份证、户口本、结婚证、收入证明、银行流水、国土局查档单（无房证明）、拍卖成交确认

书、支付宝截图、成交价截图、应买记录截图。

竞买人付清款项后，过户手续：

①拿到法院材料，首先要求法院解封房产。

②确认解封之后，立刻去房管局解除抵押（如果房子是银行要求查封，往往房产是抵押在银行

手上），解除抵押之后，房产就彻底清白了（无查封，无抵押）。

③洗白的同时，可以拿着法院的材料，直接要求房管局出具房子是否满五唯一的相关证明。

④拿到双方的房产信息之后，加上法院的材料和房产清白证明（房产无查封，无抵押状态的证

明），可以单方面提出过户申请。

⑤等房管局通知交契税，以及办理土地所有权变更等手续，办理完成之后，就是X个工作日后

领不动产证。

三、拍卖雷区&如何扫雷

1.购房名额

深圳法拍房已有限购政策，竞买人购房前要搞清楚自己是否有购房名额。

2.保证金问题

报名参加竞拍的保证金可不是笔小数目，要去到总房款的10-20%，所以必须慎重！如果拍到

手不想要，不好意思，保证金没收。（如果没拍到，押金会在24小时退回支付账号）

房拍拍提示：报名前，应将该房产的具体情况摸清，确定是自己所需。千万别抱着报名玩玩的

心态，一切后果由竞买人承担。

3.拍前调查

购买法拍房，拍前调查至关重要，很多人忽略了这一环节，导致拍完后悔。

法拍房一般存在以下风险：

A.拍卖房的房产属性。包括年限、土地出让性质、是否拿到房产证，如果土地是划拨的，二次

交易时还要补交土地出让金，如果是预售房，由于不能立刻拿到房产证，可能还面临着二次纠纷.

B.拍卖房产的产权共有情况。比如夫妻双方共有产权；是否有第一债权人之外的其他债权人

，如长期租赁合同；是否被其它机构查封。

C.拍卖房产是否有抵押，如果有抵押，要了解清楚是否可以办理解押，如果无法解押，未来可

能面临相应的债务偿还风险。

D.拍卖房是否有大量税费和欠费。包括土地增值税、个税、契税、物业费、取暖费、水电费

等。同时也要查看房屋现状和破坏状况，否则未来可能会因修缮需要大量支出，有的拍卖房可

以现场查看，部分则因为种种原因无法实地察看。

E.拍卖房是否带有租约。《合同法》规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁

合同的效力。如果竞买人拍下带20年租约的房产，原债权人以有租约为由拒绝交接，情况将非常复杂。

房拍拍提示：竞买者可以自行了解相关情况，如果觉得麻烦或者不太确定情况是否属实，可以

委托相关专业辅助机构进行查询。

4.出价技巧

很多法拍房拍出比市场价还高的价格，是因为竞价人的心态所致，大家你追我赶，满足了一时

的痛快，到头来却后悔莫及。

房拍拍提示：竞拍前给自己定一个限价，超出这个价位及时收手。竞拍时不必立即压价，在5

分钟延时周期内随机应变。

5.清场交付问题。

网络挂牌的法拍房有四个主要来源，一是按揭违约，二是民间借贷违约，三是司法没收，四是

无主房产。

最清白的房子就是按揭违约，原房产证和土地证在银行手里，拿法院成交书后去取，还有钥

匙，方便过户。

最麻烦的就是个人纠纷，后期如果有其他债主上门讨债夜长梦多。

需要特别注意的是，法拍房成交后，法院不会负责清场。

房拍拍提示：在竞拍前，必须弄清楚房产的居住现状，万一遇到“老赖”只能走法律程序。也

可委托专业辅助机构办理协助过户，费用视情况而定。

四、网络拍卖常见疑问解答

1. 拍卖开始以后是否可以缴纳保证金？

答：可以的哦，但因司法拍卖金额涉及较高，建议提前1-2天缴纳，以免出现问题导致错过拍卖。

2. 如何知道自己是否交保成功？

答：您交保成功后，即会生成竞买号，则代表交保成功。如果拍卖已经开始，那么原本报名交

保证金的按钮会变成“出价”按钮，如果拍卖还未开始，报名交保证金的按钮会变为“等待开

拍”按钮，拍卖开始后会变为出价按钮。

4. 司法拍卖出价规则

1）全场首次出价只能为起拍价 2）加价幅度：只能按照加价幅度的N倍加价（N>=1且是整

数） 3）首次出价者不可在自己首次出价领先的状态下再次出价，需有第二人应价后可再应

价，之后可连续出价 4）出价次数无限制，竞拍周期内均可出价，出价时账户里不需要有钱

5）在竞拍周期内，出价后如果长时间没有其他人出价，拍卖也不会提前结束，除非法院中止

或撤回拍卖。

5. 保证金退回问题

一般在两个工作日内退回。

法拍房从线下走向线上，透明度已经大大提高，大家不必担心有什么所谓的“暗箱操作”。从

以上例子可以看出，法拍房的确存在很大的获利空间，花上几个月省了将近百万，你还会觉得

这是个“麻烦”吗？

竞买人触碰法拍房只有建立在前期了解的基础上，后续耗费的精力才不会太多。如果觉得没有

时间去走这些繁琐的流程，也可以交给司法拍卖专业辅助机构，只需要付出额外的一笔成本，

不过相对于巨大的差价，这也只是九牛一毛了。