拍卖的知识

日期:12-27  点击:156  属于:公司新闻
一、拍卖的涵义和原则 掌握  (一)拍卖的概念   1、拍卖的定义:公开竞价、特定的物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式。   2、涉及四方当事人:拍卖人——拍卖公司;    委托人——委托拍卖物品、财产的人;    竞买人——参加竞购拍卖标的的人;

拍卖的知识

 

§13-1 拍卖概述

 一、拍卖的涵义和原则 掌握

 (一)拍卖的概念

  1、拍卖的定义:公开竞价、特定的物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式。

  2、涉及四方当事人:拍卖人——拍卖公司;

                     委托人——委托拍卖物品、财产的人;

                     竞买人——参加竞购拍卖标的的人;

                     买受人——出最高价,购得标的竞买人。

 (二)拍卖的特征

  1、拍卖与普通商品交易的区别

      (1)参与当事人:拍卖(4方);

      (2)交易的性质:公开;

      ( 3)商品的价格形成:买方定价;

       (4)商品的竞价对手:在买方中间;

       (5)对买方的身份要求:必须公开真实身份;定向的,买方受限制;

       (6)交易当事人的主体资格:依法设立的拍卖机构。

  2、拍卖与招投标的区别

      (1)标的内容上的区别:依法转让的财产及财产权利;动产、不动产、无形资产;

      (2)实施机构上的区别:必须是依法设立的拍卖企业;  招标可以委托;

      (3)行为目的上的区别:转让给最高出价者;  选择条件最优的合作伙伴;

      (4)佣金或酬劳:拍卖成交后,支付佣金(委托人、买受人都交); 招投标中标后,双方均不需支付酬金。

                  ☆重要标志——是否收取酬金。

 (三)拍卖的基本原则

  1、公开原则:拍卖信息、竞买公开;

  2、公平原则

  3、公正原则:拍卖人及工作人员、委托人(不能委托他人)参加竞买;委托人、拍卖人对拍卖标的应承担瑕疵担保责任。

  4、诚实信用原则

二、拍卖的标的、报价方式及类型 掌握

  1、拍卖标的的分类:

    (1)是否具备实体形态:有形、无形;

     (2)是否能够移动:动产、不动产;

    (3)是否流通:允许、限制、禁止。比如文物限制出境。

  2、报价方式:

  (1)增价拍卖:又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”。价格由低到高。

        分为:无声拍卖:拍卖师叫价,竞买人举牌、举手等应价。卖方报价。

              有声拍卖:竞买人叫价。买方报价。

  (2)减价拍卖:又称“荷兰式拍卖”或“估高价拍卖”。价格由高到低。

                  分为:人工、电子。

    △:遵循谁叫价谁要约的原则。买方报价时,拍卖人宣布的起拍价不是要约,只是宣布拍卖开始的表示。

  3、拍卖活动的类型:

    (1)强制拍卖和任意拍卖;

    (2)动产拍卖和不动产拍卖:不动产要办理过户登记手续。

    (3)有保留价拍卖和无保留价拍卖:

    ☆有保留价拍卖是指拍卖前设立最低售价的拍卖,竞买人的最高竞价必须等于或高于保留价,低于保留价不能成交。用于价值大的拍卖标的。

    (4)一次拍卖和再次拍卖。

§13-2 拍卖规则

 一、价高者得原则 熟悉

       约束竞买人、拍卖人和委托人。

 二、保留价原则 熟悉

 (一)保留价规则的含义

     1、含义:保留价是确认拍卖成交的最低价格;

     2、事先商定保留价,一经确定不得随意更改;

     3、保留价并非是拍卖的必备条件:可以有,可以没有;没有的不得收回;

     4、保留价是权利义务的制衡点:防止利益过分倾斜,平衡点。古玩、艺术品不能价太低

 (二)保留价的确定、保密、公开与更改

    1、确定:委托人拥有保留价的确定权,评估价由委托人认可才能转为保留价。

            国有房地产,根据房地产估价机构的估价结果确定保留价。

    2、保密:保留价通常保密,也可以公开;

    3、更改:委托人拥有保留价的修改权,开拍前1~2天通知;

    4、当最高应价低于保留价时,无效。所以说,保留价是防止利益过分倾斜

  三、瑕疵请求权原则 熟悉

  1、含义:竞买人事先有权知道应该知道的拍品缺陷;

          瑕疵泛指拍卖标的在质量、品质、数量等方面的缺陷;

  2、瑕疵请求权是买受人相对于委托人、拍卖人的权利;

  3、瑕疵请求权规则的原理:过错责任理论、担保责任理论;委托人和拍卖人明知不说,就是做错了,应该承担责任;委托人和拍卖人应该担保不存在应当告知而没告知的瑕疵。

  4、效力:A.谁知晓,谁负责;委托人可能对告知与瑕疵负最终责任;东西是委托人的

          B.拍卖人先行负责:拍卖人承担责任后,再向委托人追偿。

       除非委托人、拍卖人能证明自己有正当理由对抗瑕疵请求权外、买受人的过错过失外。

  四、禁止参与 熟悉

  委托人、拍卖人及工作人员均不得参与竞买;也不得委托他人代为竞买。与公正原则一致

  

§13-3 拍卖实务

  五个环节:拍卖委托、拍卖公告与展示、拍卖会的策划与组织、拍卖结算与标的交割、拍卖资料的收集与保管。

  一、拍卖委托 熟悉

  1、委托人:公民、法人、其他组织;

  2、保留价:(1)一般应低于目前市场上的交易价;提高拍卖的成交率。

             (2)不同于起拍价:起拍价低于、等于、高于保留价均可以;

             (3)买受价包括:成交价、拍卖佣金、保险费、税收及有关证照、产权变更的相关费用。

  3、佣金比例及支付方式:

  (1)比例:

     A.非公物:无约定的,最高不超过标的的5%;

          公物:原则上不收。

     B.遵循佣金比例与成交价成反比的原则。成交价越高,佣金比例越低,基数大。

  (2)支付方式:

           A.前期支付法;

           B.(后期支付)扣除法。

  4、拍卖标的的交付:动产——拍卖人交付给买受人;

                    不动产——委托人交付给买受人。

5、任意拍卖委托程序:委托人拍卖意向——寻找拍卖人——洽谈——签订委托拍卖合同。

  法宝拍卖委托程序:发出委托拍卖函——拍卖人接受委托——签订委托拍卖合同,

§13-4 强制拍卖

  一、强制拍卖的概念、特点、原则 熟悉

  1、概念:是法定委托拍卖方式的一种;对查封扣押的财产;以清偿债务为目的;

  拍卖权:法院、检察院、公安机关、海关、税务;

  拍卖方式: A.法院自行拍卖;   B.法院委托商业拍卖。

2、特点:(1)国家强制性;

  (2)标的的非自有性:不是法院的财产。

           (3)主体的特定性:法院和拍卖机构。

           (4)目的的利他性:拍卖所得不是为自己。

           (5)权利义务的不对等性:法院比拍卖机构——责任较小、权利更大。

  3、原则:

  (1)法院处置权限定原则:

        A.被执行人自行履行义务后,终止拍卖;

        B.法院确定保留价不得过低;

        C.案外人提出执行异议,不得强行拍卖。存在共有权

  (2)法院主导拍卖程序原则:整个拍卖过程法院有权作出单方决定

  二、强制拍卖的主体、标的、依据 熟悉

  1、主体:形成法律关系的当事人:委托人——法院;

                                 拍卖人——商业性拍卖机构

                                 关系人:标的的所有权人或处分权人、竞买人、买受人。

  2、强制拍卖的标的:构成的三个要件:

    (1)被强制人所有或享有处分权的财产

    (2)法院采取了控制性措施的财产(查封、冻结、扣押);

    (3)法院委托拍卖的财产。

  3、强制拍卖标的的限制:

    (1)豁免的财产、抚养家属的生活必需品;

    (2)禁止流通物:可以查封、扣押、冻结,不可以公开拍卖。

  4、法律依据:生效的法律文书。仲裁机构的裁决、公正机关的文书。

  四、注意事项 了解

  1、标的物上没有担保物权:抵押权人不得抗拒执行,但优先授偿;明显等于、小于价值,一般不拍卖。

  2、中止、撤销拍卖委托:符合情形之一:只能在拍卖成交前作出;成交后只能确认无效,执行回转。

§13-5 房地产拍卖

  一、房地产拍卖及特征 掌握

  1、含义:标的就是房地产。

     委托人:个人、法人、司法机关、银行、典当行、税务、执法机关等;

  2、特征:

(1)数量多,价值高;  (2)法律性强;  (3)拍卖结束后续工作多。

3、房地产拍卖业务的主要来源

 法院、债权人、政府部门、法人、自然人委托

  二、房地产拍卖的条件 掌握

  1、标的应具备的条件:合法、手续齐全,才能拍卖

    (1)法律、法规禁止买卖、转让的房地产;没房地产产权证、共有没同意的、权属有争议、处分权受限、不符合转让条件、被查封、收回土地使用权;

    (2)以出让或划拨方式取得国有土地,符合转让条件;

    (3)以划拨方式取得土地使用权的房屋拍卖:经批准、出让金;土地收益缴国家;

    (6)抵押的,先获得抵押权人同意,否则承担责任。

  2、竞买人条件:

  (1)国内;

  (2)国外;

  (3)集体的:

       A.居住房屋——房屋所在地的

        B.非居住房屋——房屋所在地的

  三、程序 掌握

  1、房地产估价机拍卖保留价确定:房地产估价为参考价,最终是委托人、拍卖人确定;

  2、产权过户:在拍卖行的协助下于委托人签订拍卖房地产的转让合同书、取得房地产产权证。

  四、注意事项 掌握 注意产权不明或产权有问题的

  1、不同权属状况:

  (1)抵押:抵押与非抵押——抵押优先;非抵押人之间,谁先起诉,谁先受偿;

  (2)国有、集体的:上级许可意见;

  (3)用途转换的:进一步收集原始产权证办理过程的相关文件;

  (4)共有的:书面同意转让意见,共有人享有优先购买权;

  (5)有租赁的:告知承租人;

  (6)分层、分套的:按分摊的建筑面积取得相应比例的土地使用权;

  (7)附属设施、公共部门、公用设备:说明、办理有关规定;

  (8)成套的不得分割拍卖。

  2、价格评估:一般比正常市场成交价格偏低;(偿债、缺陷、短期付款)

  7、有瑕疵的房地产:指手续不全和规定不允许转让的,经协商、政府审批后可以拍卖的房地产。


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