拍卖的知识

拍卖的知识

§13-1 拍卖概述

　一、拍卖的涵义和原则 掌握

　（一）拍卖的概念

　　1、拍卖的定义：公开竞价、特定的物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式。

　　2、涉及四方当事人：拍卖人——拍卖公司；

　　                   委托人——委托拍卖物品、财产的人；

　                   　竞买人——参加竞购拍卖标的的人；

　                   　买受人——出最高价，购得标的竞买人。

　（二）拍卖的特征

　　1、拍卖与普通商品交易的区别

　　    （1）参与当事人：拍卖（4方）；

　　    （2）交易的性质：公开；

　　    （ 3）商品的价格形成：买方定价；

　　     （4）商品的竞价对手：在买方中间；

　　     （5）对买方的身份要求：必须公开真实身份；定向的，买方受限制；

　　     （6）交易当事人的主体资格：依法设立的拍卖机构。

　　2、拍卖与招投标的区别

　　    （1）标的内容上的区别：依法转让的财产及财产权利；动产、不动产、无形资产；

　    　（2）实施机构上的区别：必须是依法设立的拍卖企业；　　招标可以委托；

　　    （3）行为目的上的区别：转让给最高出价者；　　选择条件最优的合作伙伴；

　　    （4）佣金或酬劳：拍卖成交后，支付佣金（委托人、买受人都交）；　招投标中标后，双方均不需支付酬金。

　                　☆重要标志——是否收取酬金。

　（三）拍卖的基本原则

　　1、公开原则：拍卖信息、竞买公开；

　　2、公平原则

　　3、公正原则：拍卖人及工作人员、委托人（不能委托他人）参加竞买；委托人、拍卖人对拍卖标的应承担瑕疵担保责任。

　　4、诚实信用原则

二、拍卖的标的、报价方式及类型 掌握

　　1、拍卖标的的分类：

　　  （1）是否具备实体形态：有形、无形；

　　   （2）是否能够移动：动产、不动产；

　　  （3）是否流通：允许、限制、禁止。比如文物限制出境。

　　2、报价方式：

　　（1）增价拍卖：又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”。价格由低到高。

　　      分为：无声拍卖：拍卖师叫价，竞买人举牌、举手等应价。卖方报价。

　            　有声拍卖：竞买人叫价。买方报价。

　　（2）减价拍卖：又称“荷兰式拍卖”或“估高价拍卖”。价格由高到低。

　                　分为：人工、电子。

　　  △：遵循谁叫价谁要约的原则。买方报价时，拍卖人宣布的起拍价不是要约，只是宣布拍卖开始的表示。

　　3、拍卖活动的类型：

　　  （1）强制拍卖和任意拍卖；

　  　（2）动产拍卖和不动产拍卖：不动产要办理过户登记手续。

　　  （3）有保留价拍卖和无保留价拍卖：

　　  ☆有保留价拍卖是指拍卖前设立最低售价的拍卖，竞买人的最高竞价必须等于或高于保留价，低于保留价不能成交。用于价值大的拍卖标的。

　　  （4）一次拍卖和再次拍卖。

§13-2 拍卖规则

　一、价高者得原则 熟悉

　　     约束竞买人、拍卖人和委托人。

　二、保留价原则 熟悉

　（一）保留价规则的含义

　   　1、含义：保留价是确认拍卖成交的最低价格；

　   　2、事先商定保留价，一经确定不得随意更改；

　   　3、保留价并非是拍卖的必备条件：可以有，可以没有；没有的不得收回；

　   　4、保留价是权利义务的制衡点：防止利益过分倾斜，平衡点。古玩、艺术品不能价太低

　（二）保留价的确定、保密、公开与更改

　　  1、确定：委托人拥有保留价的确定权，评估价由委托人认可才能转为保留价。

　　          国有房地产，根据房地产估价机构的估价结果确定保留价。

　　  2、保密：保留价通常保密，也可以公开；

　　  3、更改：委托人拥有保留价的修改权，开拍前1~2天通知；

　　  4、当最高应价低于保留价时，无效。所以说，保留价是防止利益过分倾斜

　　三、瑕疵请求权原则 熟悉

　　1、含义：竞买人事先有权知道应该知道的拍品缺陷；

　        　瑕疵泛指拍卖标的在质量、品质、数量等方面的缺陷；

　　2、瑕疵请求权是买受人相对于委托人、拍卖人的权利；

　　3、瑕疵请求权规则的原理：过错责任理论、担保责任理论；委托人和拍卖人明知不说，就是做错了，应该承担责任；委托人和拍卖人应该担保不存在应当告知而没告知的瑕疵。

　　4、效力：A．谁知晓，谁负责；委托人可能对告知与瑕疵负最终责任；东西是委托人的

　　        B．拍卖人先行负责：拍卖人承担责任后，再向委托人追偿。

　　     除非委托人、拍卖人能证明自己有正当理由对抗瑕疵请求权外、买受人的过错过失外。

　　四、禁止参与 熟悉

　　委托人、拍卖人及工作人员均不得参与竞买；也不得委托他人代为竞买。与公正原则一致

§13-3 拍卖实务

　　五个环节：拍卖委托、拍卖公告与展示、拍卖会的策划与组织、拍卖结算与标的交割、拍卖资料的收集与保管。

　　一、拍卖委托 熟悉

　　1、委托人：公民、法人、其他组织；

　　2、保留价：（1）一般应低于目前市场上的交易价；提高拍卖的成交率。

　　           （2）不同于起拍价：起拍价低于、等于、高于保留价均可以；

　　           （3）买受价包括：成交价、拍卖佣金、保险费、税收及有关证照、产权变更的相关费用。

　　3、佣金比例及支付方式：

　　（1）比例：

　   　A．非公物：无约定的，最高不超过标的的5%；

　　        公物：原则上不收。

　   　B．遵循佣金比例与成交价成反比的原则。成交价越高，佣金比例越低，基数大。

　　（2）支付方式：

　         　A．前期支付法；

　         　B．（后期支付）扣除法。

　　4、拍卖标的的交付：动产——拍卖人交付给买受人；

　                  　不动产——委托人交付给买受人。

5、任意拍卖委托程序：委托人拍卖意向——寻找拍卖人——洽谈——签订委托拍卖合同。

  法宝拍卖委托程序：发出委托拍卖函——拍卖人接受委托——签订委托拍卖合同，

§13-4 强制拍卖

　　一、强制拍卖的概念、特点、原则 熟悉

　　1、概念：是法定委托拍卖方式的一种；对查封扣押的财产；以清偿债务为目的；

　　拍卖权：法院、检察院、公安机关、海关、税务；

　　拍卖方式： A．法院自行拍卖；   B．法院委托商业拍卖。

2、特点：（1）国家强制性；

　　（2）标的的非自有性：不是法院的财产。

　　         （3）主体的特定性：法院和拍卖机构。

　　         （4）目的的利他性：拍卖所得不是为自己。

　　         （5）权利义务的不对等性：法院比拍卖机构——责任较小、权利更大。

　　3、原则：

　　（1）法院处置权限定原则：

　　      A．被执行人自行履行义务后，终止拍卖；

　　      B．法院确定保留价不得过低；

　      　C．案外人提出执行异议，不得强行拍卖。存在共有权

　　（2）法院主导拍卖程序原则：整个拍卖过程法院有权作出单方决定

　　二、强制拍卖的主体、标的、依据 熟悉

　　1、主体：形成法律关系的当事人：委托人——法院；

　　                               拍卖人——商业性拍卖机构

　　                               关系人：标的的所有权人或处分权人、竞买人、买受人。

　　2、强制拍卖的标的：构成的三个要件：

　　  （1）被强制人所有或享有处分权的财产

　　  （2）法院采取了控制性措施的财产（查封、冻结、扣押）；

　　  （3）法院委托拍卖的财产。

　　3、强制拍卖标的的限制：

　　  （1）豁免的财产、抚养家属的生活必需品；

　　  （2）禁止流通物：可以查封、扣押、冻结，不可以公开拍卖。

　　4、法律依据：生效的法律文书。仲裁机构的裁决、公正机关的文书。

　　四、注意事项 了解

　　1、标的物上没有担保物权：抵押权人不得抗拒执行，但优先授偿；明显等于、小于价值，一般不拍卖。

　　2、中止、撤销拍卖委托：符合情形之一：只能在拍卖成交前作出；成交后只能确认无效，执行回转。

§13-5 房地产拍卖

　　一、房地产拍卖及特征 掌握

　　1、含义：标的就是房地产。

　　   委托人：个人、法人、司法机关、银行、典当行、税务、执法机关等；

　　2、特征：

（1）数量多，价值高；　　（2）法律性强；　　（3）拍卖结束后续工作多。

3、房地产拍卖业务的主要来源

 法院、债权人、政府部门、法人、自然人委托

　　二、房地产拍卖的条件 掌握

　　1、标的应具备的条件：合法、手续齐全，才能拍卖

　　  （1）法律、法规禁止买卖、转让的房地产；没房地产产权证、共有没同意的、权属有争议、处分权受限、不符合转让条件、被查封、收回土地使用权；

　　  （2）以出让或划拨方式取得国有土地，符合转让条件；

　　  （3）以划拨方式取得土地使用权的房屋拍卖：经批准、出让金；土地收益缴国家；

　　  （6）抵押的，先获得抵押权人同意，否则承担责任。

　　2、竞买人条件：

　　（1）国内；

　　（2）国外；

　　（3）集体的：

　　     A．居住房屋——房屋所在地的

　      　B．非居住房屋——房屋所在地的

　　三、程序 掌握

　　1、房地产估价机拍卖保留价确定：房地产估价为参考价，最终是委托人、拍卖人确定；

　　2、产权过户：在拍卖行的协助下于委托人签订拍卖房地产的转让合同书、取得房地产产权证。

　　四、注意事项 掌握 注意产权不明或产权有问题的

　　1、不同权属状况：

　　（1）抵押：抵押与非抵押——抵押优先；非抵押人之间，谁先起诉，谁先受偿；

　　（2）国有、集体的：上级许可意见；

　　（3）用途转换的：进一步收集原始产权证办理过程的相关文件；

　　（4）共有的：书面同意转让意见，共有人享有优先购买权；

　　（5）有租赁的：告知承租人；

　　（6）分层、分套的：按分摊的建筑面积取得相应比例的土地使用权；

　　（7）附属设施、公共部门、公用设备：说明、办理有关规定；

　　（8）成套的不得分割拍卖。

　　2、价格评估：一般比正常市场成交价格偏低；（偿债、缺陷、短期付款）

　　7、有瑕疵的房地产：指手续不全和规定不允许转让的，经协商、政府审批后可以拍卖的房地产。